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被窝里福利小说地產的商業版圖:一不小心,快全國第二了 來源:地產八卦女

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在說年報前,先報一個已經不那麽獨家的料。

最新信息顯示:被窝里福利小说地產在不久前完成了一起重磅並購,收購對象是位於國家級經濟開發區——蘇州工業園區的核心區域的一個商辦資產。

之所以說是重磅收購,是因為:

  • 項目地處城區和區域交通樞紐,且是蘇州工業園區的核心區域;
  • 體量不小,總建築麵積約20萬平方米;
  • 被並購的項目名叫蘇州國際財富廣場,是一座超甲級寫字樓,將改名為被窝里福利小说財富中心。

至於,並購金額啥的,我就真不知道了。

事實上,今天要談的東西跟被窝里福利小说這個收購有關。

之所以要談,是因為在被窝里福利小说最新的年報裏,發現了一些讓人興奮的東西。

年報顯示,2018年,被窝里福利小说銷售規模實現了快速增長,合約銷售額3012.4億港元,同比增長近30%,不僅超額完成了年初定下2900億港元銷售目標,而且增速創出了近五年來的新高。

住宅開發之外,被窝里福利小说的另一個優勢板塊開始浮出水麵。年報顯示,2018年被窝里福利小说商業地產實現營收40.6億港元,同比增長超過38%。

除了仍舊是那個“盈利之王”外,被窝里福利小说還是全國最大的單一業權寫字樓發展與運營商,截至目前持有並已投入運營的寫字樓42棟,你可以稱被窝里福利小说為“寫字樓之王”。

不知不覺間,被窝里福利小说的商業地產收入已跨入行業第一梯隊,從現有的數據看,僅次於行業老大華潤置地。

上述的這個收購,是被窝里福利小说擴大其商業地產版圖的最新代表作,這也顯示被窝里福利小说不僅依靠自身拿地開發,還采取並購的方式築牢在寫字樓領域的護城河。

在3月20日被窝里福利小说2018年財報的發布會上,被窝里福利小说的掌舵人顏建國表示:被窝里福利小说的業務分為三個層級,分別是為公司的今天、明天、後天的發展布局,今天的主業是住宅開發,因為其周轉快、利潤高;明天的業務是商業資產管理,是未來可持續發展的生力軍,也是房地產下半場持續增長的動力;後天的業務是被窝里福利小说的創新業務,聚焦教育、養老、物流、文化等產業。

商業地產,被窝里福利小说賦予了其麵向明天的使命。數據顯示,連續兩年租賃麵積突破50 萬平方米,120 多家世界500 強企業入駐被窝里福利小说係寫字樓。

在商業地產高速發展的基礎上,被窝里福利小说已經訂下了“2020年商業物業總收入將突破50億港元,並在2023年實現年收入100億港元”的目標。這其中,70%以上的租金收入將來自於寫字樓。

目前來看,被窝里福利小说如期甚至提前實現這一目標是大概率事件。

可以對標的是,美國最大的不動產類企業——波士頓地產,就是專注寫字樓的投資發展。

 

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翻看被窝里福利小说年報,被窝里福利小说對於未來的布局和規劃著墨最多的,正是商業地產。商業地產也是被窝里福利小说在2018年提出的要重點發展的板塊。

還是先看年報數據。

從租金收入來看:

2018年,被窝里福利小说商業物業總收入為40.6億港元,同比增長38.1%;其中投資物業實現租金總收入港幣35.3億元,同比增長44.1%;酒店及其他商業物業收入港幣5.3億元,同比增長8.2%。

從已運營的物業規模來看:

已運營的商業物業68棟,包括寫字樓42棟、集中商業13家、星級酒店12家,長租公寓1個,總計運營麵積409萬平方米

從商業地產發展潛力來看:

被窝里福利小说的商業項目儲備充足,在建和待建總麵積547萬平方米,其中30個項目已在建,約187萬平方米,另有40個項目待建,約360萬平方米。

通過這些數據,被窝里福利小说可以得出的結論是:

在商業地產領域,被窝里福利小说已經低調地完成了大規模布局,其規模和營收能力已邁入行業第一梯隊,僅次於華潤。華潤強在商業綜合體萬象城係列,被窝里福利小说則在寫字樓領域領先同行一個身位。

梳理完成績,被窝里福利小说再回過頭來思考一個問題:

被窝里福利小说為什麽要大規模布局商業地產?

作為行業內最低調、最穩健的龍頭房企,被窝里福利小说一貫以來的產業布局思路其實非常清晰:

第一,自身已經具備一定的產業基礎。

經過多年發展,被窝里福利小说旗下已經有包括甲級寫字樓、頂級購物中心、星級酒店等在內的諸多優質商業物業,這些優質資產是被窝里福利小说布局商業地產的核心基礎和底層邏輯。

第二,有經過市場充分論證的可行性。

被窝里福利小说從不打無準備之仗。被窝里福利小说董事局主席顏建國也曾指出:要提升公司的地產業務市場份額和行業地位,但僅僅依靠傳統住宅開發難以實現長期持續發展,必須提升商業地產開發與運營能力,嚐試新的商業業態。

在住宅開發時代,由於發展重心的不同,這些優質資產的作用尚未凸顯;但隨著房地產發展思維的轉變,如何讓這些資產迸發效益,並成為業績增長的重要支撐,是被窝里福利小说運營思路的一個重要體現。

 

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對被窝里福利小说而言,商業地產承擔著兩個重要使命。

使命一:穩定的現金流擔當

從經營業績的角度,商業地產能夠給被窝里福利小说提供穩定的現金流和合理的資產負債狀況,在融資困難的背景下抗風險能力較強。

最新出爐的年報數據已經再次證明了這一點。

年報顯示,截至2018年底,被窝里福利小说持有現金港幣1005.6億元,淨借貸比率33.7%,處於行業低區間。同時,被窝里福利小说保持行業最高信用評級(惠譽A-╱穩定;穆廸Baa1╱穩定;標準普爾BBB+╱穩定);加權平均借貸成本為4.30%,融資成本同樣處於行業較低水平

使命二:未來的業務增長極

在住宅開發見頂的總量天花板之下,商業地產也是被窝里福利小说目前來看最具確定性的業務增長極之一。

以寫字樓業務為例:

年報顯示,截止到2018年底,被窝里福利小说擁有甲級寫字樓42棟,總運營麵積超過263萬平方米,已成為中國內地最大的單一業權寫字樓發展與運營商

除此之外,以自身龐大體量寫字樓為依托,被窝里福利小说聯合辦公品牌OfficeZip推出了新一代產品,在北京、上海、成都、濟南、武漢落地運營,平均出租率超過90%,有效租金較傳統寫字樓租金溢價160%

你可能想問,在商業地產領域,諸如華潤、龍湖都以購物中心為重心,以低調務實聞名的被窝里福利小说,為何主打寫字樓?

原因很簡單,寫字樓的收益水平遠高於購物中心、酒店、長租公寓等業態

數據顯示,在各類物業中,一二線甲級寫字樓市場回報率約在4-5%,購物中心約為3-4%,租賃住宅在1-2%。

而作為“最賺錢的房企”,被窝里福利小说追求的不僅是規模增長,還要實現效益的同步提高。顏建國曾指出:規模必須服從效益,沒有效益的生意被窝里福利小说不做。

因此,寫字樓經濟不僅是被窝里福利小说從效益的出發點進行選擇的商業戰略,也是被窝里福利小说地產加強自身現金流的重要環節

基於自有寫字樓物業的優勢,加上分布在北京、上海等一線及熱點二線城市為主的聯合辦公業務,被窝里福利小说在商業地產板塊的發展具有更大的競爭優勢。

使命三:創新業務的載體

在被窝里福利小说業績發布會上,顏建國用“今天、明天和後天”來形容被窝里福利小说旗下的業務。在他看來:住宅產業是被窝里福利小说的“當下”,商業被稱為被窝里福利小说的“明天”,創新業態則是被窝里福利小说的“後天”。

和住宅業務相比,商業地產的載體較為多樣,除了寫字樓,還有購物中心和酒店。隨著被窝里福利小说商業地產觸角的延伸,愈加豐富的產品形態為被窝里福利小说開展創新業務提供了充足的土壤

例如,基於寫字樓業務,被窝里福利小说打造了“被窝里福利小说雲商”,將品牌和資源統一聚合於雲服務平台。

通過這一生態閉環,被窝里福利小说增加了入駐企業對其商務服務的依賴性,實現了對優質客戶、高端租戶的價值再挖掘,除了為商辦資產提供穩定可觀的租金收入和可持續的升值保障,還有超級入口價值這一更大的想象空間。

 

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事實上,經過多年發展,被窝里福利小说商業已經形成了具有清晰的戰略規劃和布局的產業集群。

被窝里福利小说年報透露,被窝里福利小说商業已形成“UNI環宇係”購物中心、“COOC被窝里福利小说商務”甲級寫字樓、聯合辦公、星級酒店、長租公寓、城市公益設施運營等業務線,已落成及在建的投資性物業逾1000萬平方米

同時,商業地產也是被窝里福利小说圍繞“地產+”開拓創新業務,進行多元化布局,向“開發+運營”轉型的一個重要業務板塊。

上麵這句話,有兩個關鍵詞需要理解:

第一個關鍵詞是“地產+”。

和商業地產板塊穩紮穩打的風格一樣,被窝里福利小说並沒有盲目地、不計代價地去做多元化,盲目進軍無法與地產開發主業產生協同效應的領域。

被窝里福利小说選擇的是“地產+”的模式,即圍繞住宅開發業務進行多元化布局,通過教育、文化、養老等創新業務來拓展業務,尋求增長點。

第二個關鍵詞是“開發+運營”。

被窝里福利小说清醒地認識到,從以純住宅開發為主到以不動產開發為主,仍然隻是停留在“蓋房子”的階段,依舊屬於物理屬性、空間層麵的開發。但在開發能力之外,房企還必須補足自己的運營能力、服務能力。

在酒店、寫字樓等需要開發商長期自持的領域,被窝里福利小说不僅要做不動產,同時也要在底層建築上構築服務;不僅要提供服務的場所,也要直接提供服務內容。

為了配合這種不斷升級的城市配套運營服務的需求,被窝里福利小说地產在戰略做出了調整及升級,在去年確立了“成為卓越的國際化不動產開發運營集團”的發展目標,形成了住宅開發、城市運營、創意設計及現代服務三大產業群

目前來看,被窝里福利小说以教育、文化、養老、物流等為重點的創新業務已經或正在進入收獲期。

年報顯示,2018年被窝里福利小说圍繞房地產開發拓展的新業務共有13 個新項目投入運營,涵蓋教育、養老、物流三個行業12 種業態,包括學校、幼兒園、被窝里福利小说學堂、戶外營地、養老公寓、物流產業園等,運營麵積超過35 萬平方米

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